Uma situação muito comum
Os pais faleceram e deixaram a casa da família. Um dos filhos já morava lá, ou se mudou depois, e não paga nada aos outros. Ou então um irmão quer vender e o outro não aceita. Os anos passam, o IPTU se acumula, a casa se deteriora e o assunto vira motivo de briga em todo encontro de família.
Depois da partilha, o imóvel pertence aos irmãos em condomínio: cada um é dono de uma fração. A lei dá caminhos para que essa situação não fique sem solução.
Cobrar aluguel de quem usa sozinho
O herdeiro que usa o imóvel sozinho, impedindo na prática o uso pelos outros, pode ter de pagar a eles um aluguel proporcional à parte de cada um (art. 1.319 do Código Civil). Se o imóvel vale 2.000 reais de aluguel e há três irmãos, quem mora pode ter de pagar cerca de 1.333 reais por mês aos outros dois.
O primeiro passo costuma ser uma notificação pedindo o pagamento ou a desocupação. Sem acordo, cabe a ação de arbitramento de aluguel, em que o juiz fixa o valor.
Há exceções importantes: o viúvo ou a viúva com direito de habitação (abaixo) e o caso de filhos menores morando no imóvel com um dos pais.
Cobrar o aluguel também tem outro efeito: mostra que os outros herdeiros não abandonaram seus direitos, o que afasta o risco de usucapião por quem ocupa.
Quando ninguém quer comprar: a venda judicial
Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. Qualquer herdeiro pode, a qualquer tempo, pedir a divisão do imóvel. Quando ele não pode ser dividido, como uma casa, cabe a venda judicial, com a divisão do valor entre os donos (art. 1.322 do Código Civil e art. 730 do Código de Processo Civil). É a chamada ação de extinção de condomínio.
O irmão que não quer vender não pode impedir a venda. Ele pode, porém, comprar as partes dos outros.
A preferência dos irmãos
Antes de vender a sua parte a um estranho, o herdeiro deve oferecê-la aos outros condôminos, pelo mesmo preço e nas mesmas condições (art. 504 do Código Civil). Na venda judicial, os condôminos também têm preferência, em igualdade de condições.
Isso permite que quem tem apego ao imóvel, ou mora nele, fique com ele pagando um valor justo aos irmãos.
O direito de habitação do viúvo
Antes de qualquer cobrança ou venda, é preciso verificar se há um viúvo ou viúva. O cônjuge ou companheiro sobrevivente tem o direito real de habitação: pode continuar morando, por toda a vida e sem pagar aluguel, no imóvel que era a residência da família, se for o único dessa natureza a inventariar (art. 1.831 do Código Civil).
Esse direito não impede a partilha, mas impede que os filhos, mesmo sendo donos, cobrem aluguel do pai ou da mãe ou exijam a desocupação.