Imóvel sem escritura também é herança
No interior, é muito comum a família descobrir, no inventário, que a casa onde os pais moraram por décadas nunca foi registrada: foi comprada com contrato de gaveta, recebida de um avô sem papel, construída em terreno de parente ou faz parte de um loteamento irregular.
Isso não significa que o imóvel fique fora da herança. O que o falecido tinha era a posse, e os direitos de posse também se transmitem aos herdeiros e, desde que comprovados, podem ser partilhados no inventário. O Superior Tribunal de Justiça admite essa partilha, para que a questão não fique parada e cada herdeiro saiba o que é seu.
Como regularizar o imóvel
Partilhada a posse, o próximo passo é transformar o imóvel em propriedade registrada. Os caminhos mais comuns:
- Escritura e registro, quando existe um vendedor ou proprietário anterior que pode assinar, ou a adjudicação compulsória, quando ele não assina e há prova da compra quitada.
- Usucapião, quando há posse longa e sem oposição. Ela pode ser judicial ou extrajudicial, feita no Registro de Imóveis, com advogado e ata notarial, quando ninguém se opõe (art. 216-A da Lei de Registros Públicos).
- Regularização fundiária (Reurb), em loteamentos e núcleos urbanos irregulares, conduzida pelo município.
A posse dos pais pode ser somada à dos herdeiros para completar o prazo da usucapião.
Quando um herdeiro pode pedir usucapião
Este é o ponto que mais gera conflito entre irmãos. Em regra, o imóvel da herança pertence a todos os herdeiros juntos. Mas o Superior Tribunal de Justiça reafirmou que o herdeiro que mora no imóvel sozinho, de forma contínua e sem oposição, agindo como único dono, pode pedir a usucapião do imóvel inteiro (Informativo 822).
Os requisitos, na prática:
- posse exclusiva, sem dividir o uso com os outros herdeiros;
- prazo: em geral, 15 anos, ou 10 anos se o imóvel for a moradia de quem ocupa (art. 1.238 do Código Civil);
- ânimo de dono: pagar o IPTU, as contas, a manutenção e as reformas como se fosse o único proprietário;
- ausência de oposição: os outros herdeiros não cobraram aluguel, não notificaram nem abriram o inventário com a citação de quem ocupa.
Quem mora no imóvel com permissão expressa dos outros, por um empréstimo do imóvel sem cobrança (comodato), não pode pedir usucapião enquanto essa permissão durar.
Como os outros herdeiros protegem sua parte
Se um irmão mora no imóvel e os outros não querem perder seus direitos, há medidas simples:
- abrir o inventário o quanto antes, incluindo os direitos de posse deixados pelo falecido (veja a explicação logo abaixo);
- formalizar por escrito que o uso é uma permissão, por um contrato de comodato;
- cobrar aluguel proporcional à parte de cada um, por notificação ou por ação de arbitramento de aluguel;
- pedir a divisão ou a venda do imóvel (veja irmão no imóvel da herança).
Ficar anos sem fazer nada é o que abre espaço para a usucapião.
Posse não é propriedade. Quando o imóvel não está registrado em nome do falecido, mas ele exercia a posse, o que entra no inventário são os direitos possessórios que ele deixou, desde que comprovados. Partilhar esses direitos no inventário não reconhece a propriedade do imóvel: só define quem herda a posse. Para que o imóvel passe a ser propriedade registrada, ainda é preciso regularizá-lo por um dos caminhos explicados acima, como a escritura, a adjudicação compulsória, a usucapião ou a Reurb.
Documentos que ajudam
- contrato de compra, recibos, contrato de gaveta;
- carnês de IPTU e contas de água e luz em nome do falecido ou dos herdeiros;
- certidões do Registro de Imóveis (mesmo negativas) e da prefeitura;
- fotos antigas, testemunhas de vizinhos sobre o tempo de posse;
- no imóvel rural, ITR, CCIR e CAR.